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Der Notar wird bei Kaufverträgen über Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen ebenso eingeschaltet wie bei Immobilienschenkungen, etwa im Zusammenhang mit vorgezogenen Erbschaften oder der Weitergabe eines Betriebes an die nächste Generation.

Der Notar arbeitet die erforderlichen Texte aus und beurkundet sie, betreut die Beteiligten aber auch treuhänderisch bei der Abwicklung dieser Verträge. So besorgt er - falls erforderlich - behördliche Genehmigungen, er kümmert sich um die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch, schützt den Käufer durch Eintragung einer Vormerkung und verwaltet ihm anvertrautes Geld auf einem Anderkonto. Zur Absicherung von Krediten beurkundet er Grundschulden.



Merkbatt zu „Grundschuld und Schuldanerkenntnis"

  • Maßgeblich für die wirtschaftliche Abwicklung ist ausschließlich der Kredit-/Darlehensvertrag, der direkt mit dem Kreditinstitut abgeschlossen wird; der Notar ist hiermit nicht befasst. Aus diesem Vertrag ergibt sich u.a. genaue Kredithöhe, Zinssatz, etwaige weitere Gegenleistungen, Tilgung, Zinsfestschreibung, Laufzeit, Verwendungszweck. Beim Darlehensvertrag kann ein Widerrufsrecht bestehen, über das die Bank ggf. zu belehren hat.


  • Zur Gewährung von Darlehen benötigen Kreditinstitute grundsätzlich Sicherheiten/Pfandrechte. Der Eigentümer/Schuldner kann hierzu dem Gläubiger (insb. Bank oder Sparkasse) an einer Immobilie ein Grundpfandrecht (i.d.R. Grundschuld) bestellen sowie ein persönliches Schuldanerkenntnis abgeben.


  • Für den Fall, dass der Sicherungsfall eintritt (d.h. der Schuldner/ Darlehensnehmer erfüllt seine Verpflichtungen nicht), ermöglicht eine Grundschuld dem Gläubiger, auf den Grundbesitz zuzugreifen, das Grundstück zur Zwangsversteigerung zu bringen und aus dem erzielten Erlös die offenen Ansprüche zu befriedigen.


  • Meist enthält die Grundschuld auch eine Unterwerfung des Eigentümers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, so dass der Gläubiger auf den Grundbesitz zugreifen kann, ohne vorher bei Gericht klagen zu müssen. Der Eigentümer kann sich jedoch hiergegen mit einer Klage wehren, wenn der Zugriff unzulässig sein sollte.


  • Meist enthält die Grundschuldurkunde ferner auch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Schuldners mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen, so dass der Gläubiger außer auf den Grundbesitz auch auf das sonstige Vermögen zugreifen kann, ohne vorher bei Gericht klagen zu müssen. Der Schuldner kann sich jedoch auch hiergegen mit einer Klage wehren. Haften mehrere Schuldner -wie meist- als Gesamtschuldner, haften diese sämtlich, so dass der Gläubiger die Leistung in voller Höhe nach seinem Belieben von jedem der Schuldner fordern kann (§ 421 BGB).


  • Ob ein Gläubiger aus den Sicherungsmitteln - Grundschuld und persönliches Schuldanerkenntnis - vorgehen darf, ergibt sich aus der sogenannten Zweckerklärung. Dies ist ein Vertrag zwischen Eigentümer/Schuldner und Gläubiger, der insbesondere bestimmt, welche und wessen Verbindlichkeiten gesichert sind. Die Zweckerklärung wird manchmal in der Grundschuldurkunde vereinbart, manchmal direkt beim Kreditinstitut. Ihr Inhalt kann z.B. sein, dass nur das konkrete Darlehen, anlässlich dessen die Grundschuld bestellt wird, gesichert ist, oder aber auch, dass alle derzeitigen und künftigen Forderungen des Gläubigers gesichert sind. Ferner ist möglich, fremde und/oder gemeinsame Verbindlichkeiten zu sichern, was jedoch besondere Risiken beinhaltet.


  • Die Grundschuldzinsen (häufig 15 - 18 % Jahreszins) - die nichts mit dem Darlehenszins zu tun haben - stellen zusammen mit dem Grundschuldnennbetrag und etwaiger einmaliger Nebenleistung (z.B. 5 %) die Obergrenze der Sicherung für den Gläubiger dar. Wie viel hingegen dem Kreditinstitut im Einzelfall zusteht, ergibt sich aus den gesicherten Verbindlichkeiten (i.d.R. Darlehensvertrag). Die Grundschuld kann als sogenannte „Buchgrundschuld" oder „Briefgrundschuld" bestellt werden. Jedes Kreditinstitut entscheidet dies nach den jeweiligen Gegebenheiten, z.B. ob eine Abtretung an eine Lebensversicherung beabsichtigt ist. Ein Grundschuldbrief ist sorgfältig aufzubewahren. Bei Verlust entstehen erhebliche Nachteile; es ist dann u.a. ein Aufgebotsverfahren durchzuführen. Die früher häufige „Eigentümerbriefgrundschuld" wird nurmehr selten verwendet, da sie insbesondere Mehrkosten bei der Begründung verursacht und teilweise von Gläubigern aus Rechtsgründen nicht mehr als Sicherheit akzeptiert wird.


  • Nach Bestellung der Grundschuld beim Notar erhält die Gläubigerin eine Ausfertigung. Nach Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt erhält die Gläubigerin die Mitteilung der Eintragung und i.d.R. einen Grundbuchauszug. Meist ist erst dann eine Auszahlung des Darlehens möglich; daher sollte eine Grundschuldbestellung rechtzeitig vor dem gewünschten Auszahlungszeitpunkt beim Notar beantragt werden. Wird die Grundschuld bestellt im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag
    - sollte die Finanzierung bereits vorab geklärt sein
    - kann die Grundschuld zugleich mit dem Kaufvertrag beurkundet werden, wenn dem Notar rechtzeitig vorab die Grundschuldunterlagen zugeleitet werden


  • Eine Grundschuld kann nur an endgültig vermessenen Grundstücken/Immobilien im Grundbuch eingetragen werden. Ist -wie häufig z.B. bei Bauplätzen- ein zu besicherndes Grundstück erst noch zu vermessen,
    - ist die notarielle Bestellung der Grundschuld sofort möglich und i.d.R. auch eine vorläufige Sicherung des Gläubigers durch eine Verpfändung einer Auflassungsvormerkung
    - sollte die Vermessung zügig herbeigeführt werden („vordringliches Verfahren" beim Vermessungsamt), um die endgültige Eintragung im Grundbuch zu ermöglichen
    - sollte dies und die Auszahlungsvoraussetzungen vorab mit dem Kreditinstitut besprochen werden.


  • Sind die gesicherten Verbindlichkeiten vollständig getilgt, erlischt die Grundschuld nicht automatisch im Grundbuch. Der Eigentümer hat dann grds. die Wahl
    - entweder die Grundschuld über den Notar zur Löschung zu bringen
    - oder die Grundschuld fortbestehen zu lassen, und diese - ohne neue Eintragungskosten - wieder neu verwenden zu können für spätere Sicherungszwecke


  • Die Verjährungsfrist für den Rückgewähranspruch beträgt grds. 10 Jahre. Beim „Stehen lassen" der Grundschuld ist hierzu ggf. eine verlängernde Vereinbarung zu treffen.
    Einzelne Gläubiger wünschen jedoch, die Grundschuld alsbald löschen zu lassen. Sobald dem Eigentümer eine „Löschungsbewilligung" (und ggf. ein „Grundschuldbrief") zugesandt wird, sollte die Grundschuld beim Notar zur Löschung beantragt werden. Im Falle des Verlustes dieser Originalunterlagen entstehen weitere Kosten und Verzögerungen bezüglich der Lastenfreistellung.




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